家賃収入で悠々自適生活を考える場合に最低限守って欲しい4箇条について

 

中古アパート買って悠々自適の家賃生活。

 

よく投資雑誌やネットサイトで見かけるキャッチフレーズですね。

 

確かにアパート買って家賃が毎月入ってくれば、キャッチフレーズのように左団扇で暮らすことも可能です。

 

でも考えてみてください。

どうして中古アパートの持ち主が自分のアパートを手放そうと考えたかを?

 

普通儲かるのなら手放す訳ありませんよね。

 

ではどうして前の持主は手放したのでしょうか?

いろいろ理由があるでしょうけど、その中の一つに「入居者を探すのが大変」というものがあるはずです。

 

日本は部屋余り真っ只中

 

現在日本は空前の空き部屋率となっています。

少しニュースを見ればわかりますけど、都会の賃貸物件の入居率が高水準を維持する一方、郊外のアパートやマンションの空室率が急上昇しています。

高齢化が進みみんな不便な郊外から都会にという人口移動が始まっているのです。

 

それだけではありません。

70年代以降、郊外に移転した大学などの教育機関がここ数年、都会回帰を始めているのです。

青山学院や中央という有名大学を含めて。

 

だから郊外にあるアパートやマンションの価格が下落し、手頃感が出ているという訳。

 

そういう物件を購入しても入居者がうまく集まらず、赤字が続くという最悪の事態になることもありえるのです。

 

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もちろんリフォームなどをして見た目と設備を一新すれば、入居者は増えることでしょう。

 

でも中古アパートなどを購入して実際黒字になるのは何年後でしょうか?

その黒字になる年まで今の入居率確保できますか?

 

それなら某建築業者がさかんに宣伝している家賃保証システムを利用すればいい。

新しい物件を建てて、家賃保証システムを採用しておけば大丈夫。

 

そう考える人もいるでしょう。

 

しかし家賃保証システムの契約ってほとんど期限がありますし、また近隣の家賃相場が下がれば保証する家賃の金額が変動する契約になっているものもあるのです。

 

そしてそんな契約に限って契約書に小さい文字で書かれていて普通の人がスルーしてしまうというのがほとんど。

 

まあ契約書を読むのが面倒だという人は投資などは向きませんので、さっさと諦めるべきだと思いますけどね。

 

 

それじゃあどうすればいいのかと言われたら、家賃収入で悠々自適な生活を夢見るのは止めた方がいいと思います。

 

今の日本の賃貸物件を考えたら、ほんとギャンブルみたいなものですもん。

 

雑誌など載っている人って成功したから載っているのであり、成功を夢見て失敗した人が成功した人の数十倍いや、数百倍いますから。

 

 

どうしても夢の家賃収入生活を実現したい場合にどうすればいいのか?

 

 

それでも家賃収入での生活を追い求めるというギャンブラーな人は、最低限以下の4箇条を守る様にしましょう。

 

第1条:自己資金だけで購入する(ローンは組まない)

第2条:都会の物件で交通の便のよいものを購入

第3条:リフォームを行い設備を最新式のものにする

第4条:維持管理費を下げるために共有部分の掃除などは自分でする

 

では1つずつ説明しましょう。

 

第1条:自己資金だけで購入すべき理由

 

まず1についてです。

現在(2018年6月)住宅ローンの金利は過去に類を見ないほど低金利となっています。

だからこそ多くの不動産業者はマンションを建築したり、分譲地を作ったりするのですが、どんなに金利が低くても住宅ローンも借金です。

毎月決まった額を返済しなければいけません。

 

もし入居者がいなくなり、家賃収入が途絶え場合どうしますか?

それを考えると、住宅ローンを借りず、自己資金だけで購入すべきです。

そうすれば少なくとも入居者がいなくなっても、住宅ローンのために金策に走る必要がなくなりますので。

 

第2条:都会の物件で交通の便が良い物件を購入すべき理由

前述したように、少子高齢化のため、人口の減少は始まっています。

そのため少しでも交通の便が悪いところや人が元々少ない田舎の物件は、年々入居者を見つけることが困難になっていくのは確実です。

もし無理に入居者を見つけようとしたら、家賃を下げたり、リフォームしたりする必要があります。

 

そのため現状少し高くても交通の便がよく、人がたくさん集まる都会の物件を購入しましょう。

 

中古住宅を購入して賃料で儲けようとする場合、初期投資額をできる限り抑えようとするのが主流です。

しかしこれだけ人口減少が急激だと、当初予定していた収益を上げることができなくなる可能性があります。

 

だったら少しでも入居者募集が楽な物件を始めに購入した方が、将来的には黒字になる確率が高くなるはずです。

 

第3条:リフォームを行い設備を最新式のものにする理由

入居者が入居したくなるような物件でないと収益は望めません。

すでに中古であるという時点で新築より不利な状況にある以上、少しでも入居したくなる物件にするため、リフォームは必須です。

 

前述したように初期投資を抑えるのが中古物件投資の初歩ですが、入居者がいないことには始まりませんからね。

 

もちろん中古物件ということで家賃をギリギリまで下げて入居者を集めるという手もありますが、あまり家賃を下げ過ぎるとそれに比例して家賃の滞納する住人が現れる可能性が高くなる恐れがあります。

 

それなら初期投資でリフォームしてしまい、ちょっと高めの賃料収入を狙った方がマシでしょう。

もちろん費用は自己資金ですよ。

 

 

第4条:維持管理費を下げるために共有部分の掃除などは自分でする理由

 

不労所得を狙うために中古物件を買った方は不本意でしょうけど、維持費は馬鹿になりません。

少なくても自分でできる部分、例えば共用部分の掃除などは自分でやるようにしましょう。

塵も積もれば何とやらと言いますし、自分で掃除することで中古物件に愛着が沸き、さらに大事にしようとするはず。

また掃除をすることで、改良点も見えてくるかもしれません。

 

 

終わりに

少子高齢化による人口減少という逆境の中、家賃収入で不労所得を狙うのはお勧めできませんが、どうしてもやりたいのなら、前述した4箇条に目を通し、できる限り守ることをお勧めします。