民泊を賃貸物件で行う場合に立ちはだかる2つの問題点とその解決法について

スポンサーリンク

民泊を始める場合、まず必要になるものは民泊を行う物件です。

 

 

既に戸建てを所有していたり、自分で集合住宅を所有しているなら、それらを利用すればいいので問題ないでしょう。

 

では所有物件がない場合はどうすればいいのでしょうか?

 

普通に考えて、物件を購入するか、賃貸物件を探すか、どちらかしかないでしょう。

 

ただ民泊をしても儲かるかどうかわかりませんので、最初から民泊用の物件を購入するのは敷居が高過ぎ。

 

ということは民泊に適した賃貸物件を探すことになりますが、これがまた大変なのです。

 

また仮に民泊に適した物件を借りても、さらに問題が発生することも否定できません。

 

今回は民泊用の賃貸物件に関する問題点を2つほど提示します。

 

スポンサーリンク

問題点その1:転貸禁止の契約

 

通常賃貸物件を借りるためには、物件の持ち主と賃貸借契約を締結する必要があります。

 

ただ通常の賃貸借契約には、転貸禁止の条文が入っており、これが民泊をする場合にネックとなります。

 

転貸というのは、賃貸借契約を締結した後に借りた部屋を借主がさらに別の人に貸すことを指します。

 

一般に賃貸物件を使う民泊はこの転貸に該当するため、通常の賃貸借契約上は契約違反となるのです。

 

契約違反したからといって、すぐに賃貸借契約解除となって部屋を追いだされる可能性は低いです(ただしゼロではない)。

 

実際持ち主と借主との信頼が破壊されたと判断されるような重大な契約違反にならない限り、即契約解除にはなりません。

 

普通に民泊を行った程度では契約解除をすることができる事由と判断されるかかなり微妙ですので。

 

しかし、債務不履行を理由に持ち主が損害賠償を求めてくることがありますし、次の契約更新時はまず契約更新ができなくなるでしょう。

 

契約更新は通常2年毎。

 

民泊の部屋の回転率にもよりますが、2年では初期投資を回収するのがやっとで、契約に違反してまでやるのはリスクが高いと言わざるを得ません。

 

ただこの転貸禁止はあくまでも特約であり、両当事者が合意すれば契約から排除することも可能です。

 

つまり契約時に民泊に使用することを貸し主に明示して許可を貰えばいいのです。

 

ではどうやって許可を貰えばいいのでしょうか?

 

一番手っ取り早いのは、割増料金を払うことを申し出ることです。

賃貸物件を貸す目的はほぼ金銭乳集を得るためなはず。

だから民泊を認める代わりに、割増料金を払うことを申し出て、民泊を認めることで貸主側も利益を享受できるようにすればいいのです。

 

もちろん契約時に手土産などを持っていって、貸主の印象を良くするという方法もありますが、お金が一番簡単だと思います。

 

スポンサーリンク

問題点その2:近隣住人からの通報

 

賃貸物件の持ち主と交渉し、民泊を行うことを認めてもらい、さらに旅館業法上などの許可をえれば晴れて民泊を行うことができることになります。

 

しかしそれでもまだ問題が生じる場合があるのです。

 

それが近隣住人との摩擦。

 

日本でも一般化しつつある民泊ですが、民泊を利用するのは大半が外国の方。

 

日本人って多くの人が外国人に対して親切な一方、外国人にどこか恐怖感というか劣等感があり、近くに外国人がいるとそれだけで身構えてしまうのです。

 

たぶん知らない言葉で声を掛けられたらどうしよう?とか、体が大きくてちょっと気後れするとか取るに足らない漠然としてものせいですが、漠然としているからこそ、これを消し去るのが容易ではありません。

 

そういう感覚も手伝って、近所の部屋に知らない外国人が出入りしたらすぐ噂になり、反感が生まれてくる可能性が高いです。

 

そうならないようご近所さんには民泊をする旨しっかりと挨拶し、また迷惑をかけないように対策を練る必要がありますが、それを行ってもいろいろと問題が生じることでしょう。

 

例えば保健所への通報。

一般的に民泊の許可を出すのは自治体の保健所であり、民泊に関するクレームも保健所に行くことになります。

 

旅館業法上の許可を得て民泊をしているなら問題ないはず、といいたいところですが、一応保健所もクレームが来た以上調査に入ることがあるのでその間民泊ができなくなり、その分収入が減ってしまいます。

 

また賃貸物件ですので、持ち主にクレームを入れるご近所さんもいるかもしれません。

 

基本転貸禁止の条文を外して賃貸借契約を締結していれば問題ないのですけど、あまりにご近所さんの反発が大きいと、物件の評判が落ちるのを危惧した持ち主が契約更新時に契約の更新を拒否したり、転貸禁止の特約を盛り込んだ契約や民泊禁止などを求めてくることも考えられます。

 

ではどうすればご近所さんとの摩擦を解消できるのでしょうか?

 

この問題を解決するには、クレームがきたらすぐに対処して、ご近所さんから信用を得るしかないでしょう。

 

人間って最初怖がっていても、それに慣れると何とも思わなくなる性質を持っています。

外国人に対する恐怖心も、民泊に対する嫌悪感も慣れてくれば何とも思わなくなるはずです。

 

ただ何とも思わなくなるには、民泊を経営する側がこまめに早く対処して、ご近所さんたちの不快感をこれ以上高めないようにする必要がありますし、ある程度時間が経過する必要があります。

 

スポンサーリンク

終わりに

 

転貸禁止の特約にご近所との摩擦。

簡単に稼げると言われている民泊ですけど、やっぱり一筋縄では行きません。

 

どうしても民泊をする場合はその辺のリスクもよく理解して民泊にチャレンジしてください。